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二线城市楼市“高烧” 一天推13宗地块被“疯抢”

时间:2016-05-06 08:58:02  来源:新京报

  

  土地火热、销售回暖,合肥已经跻身到二线热门城市前沿,与苏州、南京等城市一同成为房企争夺的对象。

  春夏之交,天干物燥。在一线楼市经历一轮上涨后,最近二线楼市也“燥”了起来,市场劲头赶超一线楼市。

  二线楼市这场“高烧”背后,反映出怎样的供求关系和资金流动现状?而对于这些城市来讲,这轮热潮将延续多久?投资的涌入,是否会产生新的隐患?

  合肥,一个提早入夏的城市

  虽然立夏刚至,合肥楼市的高温似乎已经悄然而至。

  4月28日,合肥13宗土地集中出让,推出的地块均遭“疯抢”,下辖的肥西县一宗地楼板价高达1万元/平方米。而据克而瑞研究的数据显示,目前合肥房价最高的政务区商品住宅售价才14000元/平方米。而在3月底,在合肥另一土地拍卖会上,滨湖区一宗地块以总价76.89亿元出让,刷新了合肥土地成交总价纪录。

  在最近的一个月里,合肥土地市场的表现领跑全国。根据中国指数研究院统计,今年4月合肥土地出让金达70.7亿元,位列苏州、南京之后,在其重点监测的29个城市中排名第三位。而在今年一季度,合肥土地出让金138.18亿元,同比增幅高达603.56%,平均溢价率高达223.07%。

  众多房企在合肥踊跃拿地,与合肥眼下红火的楼市密不可分。

  据安徽省经济信息中心数据显示,一季度合肥市住宅市场量价齐涨,商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。3月,合肥新建住宅价格环比上涨4.6%,同比上涨11.2%,在全国70个大中城市中涨幅分别居第2、8位。二手住宅中,合肥环比、同比涨幅同样位居70个大中城市第1、4位,同比涨幅仅慢于深圳、北京和上海等一线城市。

  据媒体报道,在刚过去的五一假期,合肥多个楼盘实现开盘售罄,客房比高达4:1。

  宅、地成交火热的背后,实则无法逃离合肥市场供需紧张这张无形的大网。

  克而瑞研究中心的数据显示,合肥整体可售商品住宅库存量在2015年屡创新低,到去年底,合肥全市商品住宅消化周期仅为2.6个月,为近5年来的最低值。

  克而瑞研究中心杨科伟介绍,2012年之后,合肥市场基本处于供不应求的态势,长期卖方市场导致价格逐步走高。“整体来看,在土地端火热、销售端回暖之下,合肥已经跻身到二线热门城市前沿,与苏州、南京等城市成为房企争夺的对象。”

  从南京、苏州到天津、石家庄,楼市“大轮动”

  合肥楼市的表现,仅是国内二线城市楼市的一个缩影。在深沪等一线城市楼市出现回调的同时,部分二线城市楼市持续高烧。

  据了解,在刚刚过去的4月,伴随着南京、苏州等二线城市因政策出台而使成交降温的情况,天津、石家庄、青岛等城市的成交量价则迅速跟上。

  易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交数据显示,4月份,一、二、三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势不一。其中,二线城市同比增幅为88.3%,领先于一线城市和三线城市,表现出强劲走势。

  15个典型二线城市中,有10个出现了环比增长的态势。其中,天津和南宁的成交环比增幅最大。此前几个月,全国市场热点二线城市为苏州,而后杭州和天津等市场变得更惹人关注。而现在杭州市场稍有降温,天津市场则继续强劲。

  同时,据中国指数研究院5月1日发布的“百城价格指数”显示,4月北上广深不再领涨,涨幅前十个城市大多为一线城市周边城市,比如廊坊、惠州等。销量方面,深圳、上海由于楼市调控政策出台而成交回落,但其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

  对于此轮二线城市楼市的火热行情,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房价收入比偏低是二线城市购房需求容易被激活的重要原因。更为重要的是,此类城市的购房政策比较宽松,因此,在信贷政策放松下能够激活购房市场。另外,产业聚集在省会城市,使得此类二线城市的购房需求或潜在购房需求是比较大的。

  易居研究院副院长杨红旭则提出一套理论:除了受政策影响的沪深等城市,全国主要城市的房屋成交量并没停下上涨脚步。在他看来,全国房地产市场正在经历前所未有的“板块轮动”:一线城市热后,二线热,大都市周边热。预计强二线热后,弱二线和强三线也会热,最后轮到弱三线和四线城市复苏。“这次板块大轮动,至少将持续至今年年底,也可能延至明年。” 

  标杆房企新增土地建面六成在二线

  上述板块轮动说也成了众多业内人士的共识。不过将本轮楼市升温放在宏观经济背景中去看,则具有另一层意味。

  在中泰证券等机构看来,当前“高信贷、高杠杆”的环境,造就当前这波房价上涨行情。但这轮信贷实际投放又是不均的,一线城市和二线热门城市风险较低,银行审批率较高,因此资金争相涌入相应城市的楼市。

  兴业证券分析师阎常铭认为,货币政策是决定房地产基本面最根本因素,银行需求端持续加杠杆必然使按揭贷款占总贷款比重持续上升,从而使房地产大周期没有见顶。北上广深一线城市受政策调控影响,4月环比涨幅略有放缓,核心二线城市已成为复苏主力。基于一二线城市良好的基本面,金融机构将在一二线城市加杠杆,促进这些区域市场基本面持续上行。

  也许正如上述观点所言,在一线城市楼市受到政策限制后,部分经济发达、改善性需求旺盛的二线城市成为了资本青睐的“新大陆”。

  这种资金滚动说在房企拿地这一动作上得到印证。

  经过楼市加速去化和信贷宽松等利好,房企在二线城市加快了拿地的节奏。

  据克而瑞研究统计,标杆房企新增土地建面61%位于二线城市,其新增土地金额52%也投向了二线城市。其中,成都、武汉、杭州、郑州、济南、南京等二线城市成为标杆房企在二线城市新增土地储备的热点城市。

  而据中国指数研究院统计,4月,全国300城楼面均价环比涨43%,同比涨65%,涨幅惊人。其中由于品牌房企密集攻占二线城市,二线城市成交楼面均价达3007元/平方米,环比涨53%,同比暴涨180%,溢价率达到65%,较上月增加25%。

  这其中,绿地是典型房企之一。自去年底开始,绿地先后在合肥、汉口、武汉、南昌等城市拿地。绿地京津事业部总经理欧阳兵曾在接受媒体采访时表示,今年绿地将在石家庄继续拿1-2个项目。

  融创中国、雅居乐等房企均表示将在今年关注重点二线城市。其中融创中国董事会主席孙宏斌曾表现出对于一线城市地价高企的担忧。

  “实际上从房地产市场的周期看,市场交易持续火热达到3个月,土地市场就会有积极的正向表现。这是目前此类房地产投资领域中地王现象增加的原因所在。另外,一线城市高溢价率等,会使得房企的拿地非常不自在。所以会选择到一些地价相对便宜的城市进行项目开拓。”对此,严跃进分析。

  一场旷日持久的高烧?

  在资金青睐二线城市楼市的同时,也并非所有二线城市都为业内所看好。

  杨科伟表示,对处于成长期的中型房企来说,既要确保资金链安全,又要让品牌知名度最大化。因此,中型房企在选择城市时更需要谨慎,将有限的资金投入到单个城市中,先进入单个或少数两三个城市数个项目滚动开发,立足后再考虑进入新一批城市。南京、苏州等土地竞争虽然激烈,但相对一线城市地块规模小,成交单价虽高但总价不高,不会占用中型房企太多资金,也无需长周期消化。西安、沈阳等虽有成交规模,但去化缓慢,房企如果新进这些城市,不但做大规模的诉求存在不确定性,还有存货贬值的可能。

  在二线楼市火热的同时,南京、环北京区域传出要收紧楼市政策的消息,更增加了这些区域的市场关注度。

  实际上,面对楼市持续火热,也不断有声音质疑,二线楼市热度能够延续多久,是否具有可持续性?

  严跃进表示,二线城市的楼市交易热会在今年继续延续。“先是一线城市,然后是周边热点二三线城市,进而是中西部城市。从需求特征看,二线城市集中了省域的大多数资源,所以背后的各类需求是比较饱满的。后续热点二线城市包括武汉、合肥、郑州、济南等会比较热。而一些非热点二线城市如沈阳、西安、长沙、石家庄等也会开始变热。部分准二线城市如徐州等区域优势在改善,也会逐渐呈现过热的态势。”

  楼市火热,背后是否也存在隐忧。同策咨询研究部总监张宏伟表示,虽然房地产投资回升,这背后其实是一线城市和部分二线城市“地王”频出楼市过热的结果。随着地价成本回升,这些城市的楼市也将面临投资风险,也意味着未来这些“地王”项目在销售的时候或将会遇到问题。另一方面,随着大量需求的透支,未来楼市需求持续释放仍然存在很大的变数。“从同策咨询研究部的研究结果来看,今年下半年上述城市将进入市场调整期,那么,届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。”

  严跃进也表示,实际上,房企布局基本面较好的二线城市,项目大体上风险不大。但具体到每个企业来说,还是有很多风险的。比如说如果地产周期步入新一轮降温周期,那么这会引起整个市场交易的降温。“虽然房企不见得会降价,但销售周期会延长,这个时候投资成本会增加。而从另一个角度看,如果进入新一轮政策管制,那么产品的定价优势又会丧失。这都是值得警惕的问题。”


[正文结束]
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